Comment est calculée la plus-value immobilière ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Pour calculer la plus-value imposable, on majore le prix d'achat des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (réels ou forfait de 15 % si détention supérieure à 5 ans). On applique ensuite des abattements croissants selon la durée de détention. La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Abattements pour durée de détention : le calendrier fiscal
Les abattements sur la plus-value immobilière sont progressifs. Pour l'impôt sur le revenu (19 %), l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e année, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l'abattement est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération complète après 30 ans. Une stratégie de long terme peut donc permettre d'éviter toute imposition.
Quelles sont les principales exonérations de plus-value ?
Outre la résidence principale (exonération totale), plusieurs cas d'exonération existent : la cession à un prix inférieur à 15 000 €, la cession à un organisme HLM ou à une commune pour la construction de logements sociaux, la première vente d'un logement autre que la résidence principale si le produit est remployé dans l'acquisition de la résidence principale dans les 24 mois, ou si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans. Des exonérations existent également pour les personnes âgées ou invalides aux revenus modestes.