Rentabilite brute et nette : quelle différence ?
La rentabilite brute est le rapport entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien, exprime en pourcentage : (loyer annuel / prix d'achat) x 100. C'est un indicateur rapide mais incomplet. La rentabilite nette deduit les charges réelles : charges de copropriété non recuperables, taxe fonciere, assurance proprietaire non occupant, frais de gestion, travaux d'entretien et vacance locative. Par exemple, un appartement achété 200 000 EUR loue 800 EUR/mois affiche une rentabilite brute de 4,8%, mais une fois les charges deduites (environ 3 000 EUR/an), la rentabilite nette tombe à 3,3%. C'est la rentabilite nette qui reflété votre gain reel.
Quels sont les postes de charges à prendre en compte ?
Les charges a deduire pour calculer la rentabilite nette sont multiples. La taxe fonciere représenté souvent le poste le plus lourd (1 à 3 mois de loyer selon les communes). Les charges de copropriété non recuperables (entretien des parties communes, travaux) peuvent atteindre 15 à 25% des charges totales. L'assurance proprietaire non occupant (PNO) coute 100 à 300 EUR/an. Les frais de gestion locative (si delegue à une agence) representent 6 à 10% des loyers. Ajoutez une provision pour travaux d'entretien (environ 1% de la valeur du bien par an) et la vacance locative (1 à 2 mois par an en moyenne).
Quel rendement locatif viser selon la ville ?
Le rendement locatif varie fortement selon la localisation. A Paris, les rendements bruts sont faibles (2,5 à 3,5%) en raison des prix eleves, mais le risque de vacance est minimal. Dans les grandes metropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes), comptez 3,5 à 5% de rendement brut. Les villes moyennes (Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges) offrent des rendements bruts de 7 à 10% mais avec un risque de vacance plus eleve. L'arbitrage entre rendement et sécurité depend de votre strategie patrimoniale. Un rendement net de 3 à 5% est généralement considère comme satisfaisant.